1月31日，華夏幸福首屆產業新城合作伙伴大會現場。
產業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)在房地產業務大幅下降之下，2017年憑借1521.43億元銷售額依然連續第二年躋身房企銷售業績前十。根據經營簡報，2017年該公司園區銷售額達到1417.77億元，同比增長57.31%，約占其總銷售額的93%。而其城市地產銷售額僅為103.66億元，同比減少65.68%。
在河北雄安新區設立后，華夏幸福因其此前拿下的處于規劃定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄縣產業新城，以及“廊涿固保”城際鐵路等，其股價從4月5日至11日連續拿下5個漲停板，并最高觸及48.3元。從2017年春節后第一個工作日（2月3日）收盤價至2018年春節前最后一個工作日（2月14日），華夏幸福股價從23.84元到36.71元，漲幅53.98%。其間兩個高點，分別是2017年4月12日的48.3元和2018年2月2日的46.88元。以最高點48.3元計，華夏幸福這一年股價漲幅最高102.6%。
在這兩個股價高點之間，則是房地產市場不斷調控，尤其是環京區域樓市從萬人搶到房價腰斬跌回萬元時代。以京津冀為戰略重鎮的華夏幸福，受困其中。
2018年以來，北上的增量資金偏愛地產股，行業調控政策邊際放松，房企估值得以修復，華夏幸福也隨之走出一波行情。2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產業新城合作伙伴大會，以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業伙伴、平臺伙伴、產業伙伴、金融機構伙伴、智庫機構伙伴、建設伙伴、運營伙伴、資本伙伴等九類。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這很大程度上說明華夏幸福不斷在綜合業務的發展方面尋找新的思路。各類產業資源的聚集，更體現了其對于房地產資源把控的導向，這樣既可以規避產業過于單一的風險，也可以防范政策調整所帶來的風險。
一南一北全國化布局
業內人士認為，在經歷了“大北京階段”(2009-2012年)、“京津冀階段”(2013-2016年)后，升級后的華夏幸福在2017年迎來“全國布局階段”，形成深耕京津冀、扎根長三角的一南一北格局。經營簡報顯示， 2017年華夏幸福在國內已初步形成7個區域，包括京津冀、環南京、環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、和沈陽。其中，京津冀區域占比最大，計劃投資約2884.53億元，建筑面積5801.03萬平方米，占該公司計劃總投資額和總建筑面積均逾85%。
從河北廊坊市固安縣起步的華夏幸福，已經與河北省、與廊坊市的一切息息相關。2月11日，獲得2017年中超聯賽第四名的河北華夏幸福足球俱樂部公告，其2018賽季的主場從秦皇島奧體中心遷至廊坊市體育場。這支代表河北足球名片的球隊，是華夏幸福在2015年1月27日收購河北省全運會隊而來。2015年11月，河北華夏幸福以中甲亞軍身份升入2016賽季中超聯賽。
可以說，足球是一座城市最好的名片。而2015年正是華夏幸福異地復制其在固安產業新城的發端。與各地政府簽署的產業新城PPP項目合作協議，收回投資費用的結算方式和結算費用來源也基本固定：投資收益按建設項目總投資額的15%計算；土地整理投資收益按投資成本的15%計算；產業發展服務費按當年新增落地投資額的45%計算；規劃咨詢等費用按成本費用110%結算，等等。
東方證券研究所報告稱，2017年成為華夏幸福全國化布局階段元年。得益于2015年起的異地復制發展策略，經過2年多的發展，公司已完成在長三角及中部城市群的異地復制布局。截至2017年底，該公司已在長三角布局了18座產業新城，在中部城市群(鄭州、武漢、長沙)布局了13座產業新城。
華夏幸福在長三角區域形成環三大都市圈的產業新城布局。
兩個不平衡
與政府合作PPP項目、運營產業新城上的成功，不僅使華夏幸福與政府關系密切，在國家倡導的以特色產業、新興產業主導的特色小鎮上也同樣獲得成功。1月3日，地產數據研究機構克而瑞咨詢正式發布《特色小鎮白皮書》，并基于2017年全年的數據分析和調研，公布了與特色小鎮建設運營等環節相關的四個排行榜。其中，華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱華夏幸福）位列“中國特色小鎮運營商”排名首位；與此同時，華夏幸福與政府聯手打造的香河機器人小鎮則位居“2017中國特色小鎮”榜首。
華夏幸福官網介紹，目前擁有產業發展團隊，覆蓋從創新孵化、投資咨詢到產業集群招商的全產業鏈，覆蓋十大行業，總人數4600人。截至2017年9月，已有在孵化企業802家。累計引入簽約企業近1600家，招商引資額約4200億元。產業集群圍繞十大行業，分別四電子信息、新材料、高端裝備、生物醫藥、新能源汽車、都市消費、航空航天、節能環保、生產性服務業、文化創意。
黨的十九大提出，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。“未來中國城市群發展將呈現都市圈特征。”中國發展研究基金會副理事長劉世錦指出，全球公認的東京、紐約、倫敦、巴黎和首爾五大都市圈，創造的GDP超過大多數國家。“都市圈發展不是一個局部問題，而是關系中國經濟發展全局的大問題，具有不可替代的聚集的正面效應。”他認為，中國城市群發展的一個重要趨勢是以中心城市為極核，在周邊20-50公里范圍內發展中小城市和小城鎮，通過軌道交通形成由廊道、圈層和關鍵節點組成的網絡化城鎮體系，有效促進人口和創新要素向周邊中小城市發展，為區域協調發展提供新動力。
華夏幸福在運營產業新城的城市選擇上始終遵循環核心城市布局都市圈的原則，京津冀區域的城市都位于環北京都市圈，而進入長三角后，在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強二線城市。東方證券指出，華夏幸福在環某一個核心城市的布局中并不局限于其行政區劃和行政的管理范圍，而是按照與核心城市的交通距離來進行布局。以環南京區域為例，華夏幸福布局的城市不僅有江蘇本省的無錫，還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區劃的限制后，其在城市選擇上擁有更強的靈活性。
“產業是城市的根基，城市是產業的載體。”華夏幸福總裁孟驚介紹，華夏幸福圍繞都市圈周邊縣域開發運營產業新城，因地制宜，科學規劃，為合作區域提供了一整套以產城融合、產業發展為核心內容的整體解決方案。
東方證券指出，從當前情況看，剔除核心城市后長三角和京津冀的房地產市場規模分別為9983億元和4487億元，長三角規模兩倍于京津冀。東方證券預測，未來長三角房地產市場規模仍將兩倍于京津冀。根據華夏幸福2016年公告數據，其在京津冀區域的銷售金額為890億元，銷售市占率達到約9%，如果剔除北京和天津兩城，其在京津冀區域的市占率已經達到約20%。反觀長三角區域，總體市占率僅1%左右，剔除幾大核心城市后的市占率仍只有約3%。對比京津冀區域，其市占率提升的空間廣闊，是否進一步加大拿地力度是決定區域銷售能否放量的核心因素。 換句話說，華夏幸福目前對京津冀依賴較大，在非京津冀區域的發展還在初期。無論是簽約園區的面積，還是累計新增簽約投資額，長三角區域都與京津冀區域都差距巨大。一旦京津冀受到政策調控，華夏幸福的業務發展就會受到制約。
這也導致了另一個平衡，2017年華夏幸福房地產業務在國家嚴控房地產市場的大背景下，銷售斷崖式下降。以及華夏幸福產業園區聲名鵲起的同時，其孔雀城品牌的“日薄西山”。僅僅是上海證券交易所互動e上，就屢見對孔雀城質量、物業管理的投訴等。
在“大北京階段”，華夏幸福曾提出了“一個北京城，四個孔雀城”的口號，永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大運河孔雀城和八達嶺孔雀城環繞在北京城四周，并貢獻了當時主要的銷售額。在此階段中，華夏幸福深耕固安區域，并逐步開始在環北京50公里圈內進行布局。
2012年，華夏幸福銷售額共計 211.35 億元，較上年同期增長 28.09%。產業新城業務銷售額共計175.07 億元(含園區開發業務結算回款30.16億元，產業園區配套住宅簽約銷售額144.91億元)，城市地產簽約銷售額35.18億元。 城市地產簽約銷售約占17%。
至2016年，在華夏幸福約1200億元銷售額中，城市地產及其他銷售額為302億元，同比上漲132.57%，約占總銷售額25%。在其2016年年報中，華夏幸福還表示要全力塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕環北京區域，并積極布局環上海、 環南京等全國熱點經濟地區。 2017年，城市地產簽約銷售占比不足7%。
全方位合作：無奈之舉，又恰逢其時
顯然，華夏幸福也有意改變，與其他房企的全方位合作就是其中一項積極措施。可資借鑒的還有，2017年底2018年初，華夏幸福將原定約39.9億元用于河北固安和大廠5個孔雀城項目的募集資金，更改用途為用于浙江嘉善、南潯，河南武陟，安徽舒城、來安，河北北戴河等10個孔雀城項目。更改的原因是河北固安和大廠的項目因區域內規劃、施工等政策變化影響，導致項目進展緩慢、執行時間延后，影響募集資金使用效率。
對京津冀的深度依賴，或許是華夏幸福提出全方位合作的無奈之舉。然而，在房企融資通道進一步縮緊，很可能面臨資金嚴冬的2018年，合作又來得恰逢其時。
2018年的合作伙伴大會“首屆”定位在于“產業新城”，來自全球十余個國家近200名嘉賓受邀參加。其中包括中國發展研究基金會副理事長劉世錦、首都經濟貿易大學副校長楊開忠、麥肯錫公司大中華區總裁倪以理等。大會前，華夏幸福與東原集團（600565.SH)、旭輝集團（00884.HK）、陽光城集團(000671.SZ)等房地產公司先后簽署戰略合作協議。幾家房企均為上述大會參會嘉賓，與華夏幸福的合作還屬于框架備忘階段，具體業務內容尚需進一步洽談。
華夏幸福表示，其將以產業新城事業為共同發展平臺，攜手各領域合作伙伴，在投融資、產業新城、房地產、城市配套設施、產業發展、公共服務、規劃咨詢等各個領域全方位合作，共同培育“陽光、開放、互信、共贏”的合作環境，相互賦能。
中銀國際證券股份有限公司認為，這有助于華夏幸福增強招商引資及園區運營能力，推進京津冀園區的持續開發及異地復制。此外，根據克爾瑞統計數據，2018年1月，華夏幸福銷售金額175億元排名第七，銷售金額和面積分別增長59%及82%，成績超出市場預期;另一方面，該公司權益銷售金額164億元，權益比例為94%首次出現下降。
中銀國際表示，這體現其合作開發輕資產化模式的推進，未來銷售規模有望加速擴張，且預計非京津冀區域占比將不斷提升。 1月底2月初，英國首相特雷莎·梅訪華。商務部新聞發言人高峰介紹，中英雙方同意共同建設雄安金融科技城和青島中英創新產業園。由此帶來的輻射效應也有利于華夏幸福環京產業服務的業務推進和物業儲備的價值重估。
2018年2月7日，剛剛達成戰略合作不久的華夏幸福與旭輝集團，在東鄰上海80公里的浙江嘉善，聯合摘得城南新區兩幅商業+住宅地塊，合計計容建筑面積20.9萬平方米。兩塊地均經過200多輪報價，均以最高限價17700元/平方米拍得。嘉善國土資源局規定的申請時間是2018年1月17日至2018年2月6日。
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